Radni dali zgodę. W Strefie Usług dla Biznesu mogą stanąć wieżowce. Brakuje mapy MPZP

Miasto w końcu uchwaliło Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Temat centrum biznesowego w rejonie Placu Armii Krajowej i ronda Chwałowickiego władze miasta wywołały ponad rok temu. Dyskusji na temat tej przestrzeni nie brakowało – miasto długo bowiem nie przedstawiało na tę przestrzeń dokładnej koncepcji. To istostne z perspektywy tego, co działo się w międzyczasie. W marcu tego roku gruchnęła wiadomość, że na pustym placu obok K1 ma powstać sklep znanej sieci handlowej. Miasto musiało szybko ratować sytuację, wykładając 6 mln złotych. >>Miał być biurowiec, będzie market? By ratować sytuację miasto musi wyłożyć blisko 6 mln zł<<

Ta decyzja władz spotkała się z szeroką krytyką - zarówno zwykłych mieszkańców, jak i radnych >>Rybnik kupi działkę za prawie 6 mln. Radni: to niegospodarność, strzeliliśmy sobie w czoło<<

Swoje zdziwienie w tej sprawie wyraził też niedawno przedsiębiorca z Rybnika - Tomasz Pruszczyński, który przypomniał, że miasto najpierw postawiło na zapowiedzi i prezentację planów, zamiast wcześniej zmienić MPZP.

Człowiek stawia później na działce budyneczek, żeby wzrosła jego wartość. Nie dziwię się, chce na niej zarobić. Dziwię się, że przed konferencją prasową nie zmieniono MPZP z np. zakazem budowy niskich budynków – wskazał Tomasz Pruszczyński.

Prezydent Piotr Kuczera zgodził się, że to brzmi logicznie, ale zauważył, że na etapie planowania właściciel terenu mógłby protestować. Rozmawiał też z „sieciówką”, która ma działać tuż przy rondzie Chwałowickim.

Chciałem, by „szli w górę”, niestety – pragmatyzm powiedział „nie”. Cel miasta został jednak zrealizowany, decydujemy ws. trzech działek. To my będziemy decydować, na jakich warunkach będą powstawać budynki – wyjaśnił Piotr Kuczera.

Przedsiębiorca nie dawał za wygraną.

Dziwię się, że od razu nie poruszano MPZP.

Prezydent odparł, że rozmawiał wcześniej z właścicielem.

Chciał jeszcze wyższej ceny. Nie jestem w stanie dać więcej niż mówi operat szacunkowy. Musiałbym powiedzieć, że tego nie kupujemy. To wszystko długo trwa, a biznes jest szybki, decyzyjny. Samorząd potrzebuje cierpliwości – zaznaczył.

>>Najpierw koszenie, potem poważna rozmowa. O czym przedsiębiorca rozmawiał z prezydentem? (wideo)<<

W końcu sytuacja się zmieniła – po ponad roku oczekiwania (o konferencji prasowej w sprawie tzw. Business Services Sector (BSS) pisaliśmy już w czerwcu 2021 r.), po ostatniej Sesji Rady Miasta powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pod Strefę Usług dla Biznesu.

Uchwałę opublikowano z nieaktualną w wielu punktach mapą

Uchwała Rady Miasta została opublikowana w Biuletynie Informacji Publicznej z nieaktualną mapą – na tym terenie powstały w ostatnim czasie chodniki, miejsca postojowe i drogi, których nie zobaczymy na planie załączonym do uchwały. Nie widzieli ich też radni w chwili głosowania nad dokumentem. W strefie powstał już też budynek z elewacją z blachy falistej (a więc niezgodną z wizją strefy), którego też na mapie w uchwale nie ma. Mimo to na mapie dokładnie możemy odczytać, gdzie przebiegną granice planowej Strefy Usług dla Biznesu.

_{Tak wygląda niekatualna mapa MPZP dla strefy biznesu}

_{Nieaktualna mapa MPZP (rzut na okolice ronda Chwałowickiego, ul. Za Komendą, 3 Maja, Jankowicką)}

_{Niekatualna mapa MPZP (rzut na Obwiednię Południową, Jankowicką)}

W centrum powstaną kolejne biura i centra usługowe

Uchwała przewiduje, że w strefie ma powstać zabudowa usługowa, w której podstawę będą stanowić biura i usługi z zakresu obsługi ruchu turystycznego. Poza tym dopuszcza się powstanie zabudowy odpowiadającej również na potrzeby innych sektorów, w tym: handlu, nauki, gastronomii, usług pielęgnacyjnych i zdrowia oraz kultury. Jeden z terenów przeznaczony będzie ponadto na zabudowę mieszkaniowo-usługową (większość z nich ma jednak spełniać funkcję odwrotną – usługowo-mieszkaniową).

Wieżowce mają mieć minimum 5 pięter i z góry określony wygląd

Łącznie strefa zajmie powierzchnię 16,41 ha. Zabudowania na jej terenie zgodnie z uchwałą mogą stanowić maksymalnie 70% działek budowlanych. Na pytanie o konkretną wizję strefy lub terminy, w których zostanie ona ogłoszona odpowiada nam rzecznik Urzędu Miasta.

Projekt zagospodarowania tego terenu jest w opracowaniu, za wcześnie, żeby podać konkrety – dowiadujemy się od Agnieszki Skupień.

Z opublikowanej uchwały dowiadujemy się jednak, że wysokość budynków w strefie może osiągnąć nawet 42 metry wysokości – w centralnej jej części nie powstaną budynki niższe niż 5 pięter. W częściach znajdujących się poza jej centrum (według uchwały) powstać mają budynki maksymalnie trzypiętrowe. Ponadto wszystkie zabudowania powinny posiadać płaskie dachy, a ich elewacje nie mogą być budowane z materiałów zakazanych w uchwale. Wyjątek od tego stanowi zabytkowy obiekt ujęty w gminnej ewidencji zabytków – budynek hotelu (magazynu) przy ulicy Młyńskiej 17, znajdujący się na terenie przyszłej strefy biznesowej.

Przez strefę zmieni się organizacja ruchu i powstaną nowe drogi

Na terenie wyznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego dla strefy biznesu planowane są także powstanie nowych dróg i przebudowa tych już istniejących. Co dokładnie stanie się w tym miejscu z ruchem drogowym? Na ten moment nic jeszcze nie wiadomo. Nic, oprócz tego, że coś się zmieni, bo planowane są wyłączenia z ruchu.

W rejonie Armii Krajowej jest planowana zmiana organizacji ruchu, są planowane wyłączenia z ruchu samochodowego, jednak jest za wcześnie, by wskazać konkrety, projekt jest w opracowaniu. Projektowana jest ulica Za komendą, jednak też za wcześnie, by mówić o tym, jaki będzie miała kształt i zakres ruchu – dowiadujemy się od rzecznik UM, Agnieszki Skupień.

W strefie biznesowej będzie można zamieszkać

Wraz z zabudową usługową w centrum ma powstać wielorodzinna zabudowa mieszkaniowa wraz z miejscami do parkowania. Ile tych miejsc ma powstać? To także określa uchwała. Na jeden lokal mieszkalny ma przypadać jedno miejsce do parkowania (dla lokali usługowych – jedno miejsce na każde 250 m² powierzchni użytkowej (lecz nie mniej niż dwa miejsca do parkowania), a dla lokali innych niż usługowe – jedno miejsce na każde 100 m² powierzchni użytkowej).Lokalizowanie lokali mieszkalnych dopuszcza się także w budynkach usługowych, jednak nie mogą one zająć więcej niż 49% powierzchni całkowitej budynku.

Do tematu z pewnością wrócimy, gdy miasto ogłosi konkretną wizję tego miejsca.