Od ponad 40 lat są właścicielami działek. Teraz ich część, bez udziału geodety, okazuje się własnością miasta

20 maja tego roku Wydział Mienia Urzędu Miasta Rybnika skierował do naszych rozmówców pisma z informacją, iż zajmują oni część terenu gminnego. W związku z tym faktem zobowiązani są oni uregulować „tytuł do gruntu” i zawrzeć stosowną umowę dzierżawy, która umożliwi im dalsze korzystanie ze wskazanych terenów, przylegających do ich nieruchomości.

Zaskoczeni tym faktem mieszkańcy Rybnika, którzy od kilkudziesięciu lat posiadają na własność swoje działki o niezmienionych granicach, nie zgadzają się z niespodziewanym żądaniem magistratu.

Co więcej, uważają je za bezpodstawne, bo do pism, które otrzymali, załączono zdjęcia lotnicze, na które nałożono w dość nieprecyzyjny sposób granice budynków i działek. Bez pomiarów geodezyjnych grafiki te dla adresatów pism nie stanowią podstawy do wysuwania tego typu roszczeń ze strony UM.

„Miasto nagle upomina się o swoje”

Śledzimy od maja toczącą się sprawę, w której wszystko wskazuje na to, że wymiana korespondencji pomiędzy magistratem a właścicielami działek nie znajdzie polubownego rozwiązania.

Ze względu na swoje stanowisko, nasi rozmówcy chcą pozostać anonimowi. Jak nam jednak wskazują – przypadków, takich jak ich, jest w Rybniku dużo więcej. Już teraz wiedzą, że trzy gospodarstwa domowe na ich ulicy otrzymały te same wezwania – każdy z określoną inną powierzchnią zajmowanego gminnego terenu, a w urzędzie miasta dowiedzieli się, że takich pism wyszło z magistratu wiele.

Podstawą do wystosowania pism w sprawie dzierżawy gruntów miejskich miało być w maju zarządzenie Prezydenta Miasta nr 709/2019, które w trakcie trwania korespondencji z naszymi rozmówcami zostało uchylone. W jego miejsce wprowadzono nowe – zarządzenie nr 582/2022 Prezydenta Miasta Rybnika z dnia 25 lipca 2022 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek czynszu dzierżawnego gruntów gminnych, które w stosunku do poprzedniego zostało poszerzone o kolejne cele, dla których można wydzierżawić tereny od miasta.

Wszystko wygląda na to, że w urzędzie szukają pieniędzy – komentuje jeden z naszych rozmówców, podkreślając, że od ponad 40 lat zajmuje teren, o który teraz upomniał się magistrat. - Ten dom stoi tu 45 lat. Płot stoi odkąd pamiętam, bo mieszkałem w tym domu jako dziecko, od lat 70. Zresztą u sąsiada jest tak samo. A teraz miasto nagle upomina się o swoje. Wcześniej tego nie widzieli?

Wezwanie do uregulowania tytułu do gruntu

Wobec stwierdzenia bezumownego zajęcia terenu gminnego stanowiącego część działki nr [...] o powierzchni około 15 m2, przyległego do Państwa nieruchomości przy ulicy [...] – wzywam do uregulowania tytułu do gruntu. W załączeniu przekazuję mapę z zaznaczonym terenem – przeczytali w otrzymanym w maju piśmie właściciele jednej z działek w dzielnicy Chwałowice w Rybniku.

Podobne pismo otrzymali ich sąsiedzi – każdy ze swoją mapką i powierzchnią zajmowanego gminnego terenu.

Skąd oni wiedzą, gdzie tu jest ogrodzenie? Skąd my mamy wiedzieć, o który teren zajmowany im chodzi? - pyta nas Czytelnik, pokazując mapę, którą otrzymał w maju. - Nie zgadzają się obrysy budynków, a poza tym z tej mapy wynikałoby, że jeszcze zajmujemy działki sąsiadów. Nawet nie opisali zastosowanych oznaczeń, więc nie mogę jednoznacznie stwierdzić, o które 15 m2 im chodzi.

Zgodnie z pismem właściciele działek powinni w terminie 14 dni złożyć wniosek skierowany do Wydziału Mienia o zawarcie umowy dzierżawy, za którą rocznie mieliby płacić 150 zł. Nasi rozmówcy nie mają zamiaru tego zrobić, bo, jak zaznaczają, roszczenia te są bezzasadne.

Podjęcie takiej decyzji przez adresatów pisma, jak mówi jego zapis, skutkować będzie naliczeniem opłaty za bezumowne korzystanie z terenu w wysokości dwukrotności kwoty wskazanej w dokumencie.

Wyznaczenie granic terenu bez geodety

Powodem, dla której nasi rozmówcy nie podpiszą umowy dzierżawy z miastem i nie zapłacą za użytkowanie gruntu, jest wspomniana mapa. To nic innego jak zdjęcie satelitarne, na które nałożono granice budynków i działek tak, że nie pokrywają się z tym, co na nim widnieje.

Na podstawie otrzymanego pisma i zdjęcia terenu (nie jest to żadna mapa) nie ma możliwości uzyskania informacji, a tym bardziej stwierdzenia, rzekomego zajęcia około 15m2 gminnego terenu. Dostarczona przez Państwa „mapa” jest zdjęciem satelitarnym z orientacyjnie zaznaczonymi działkami, na których nawet nie zaznaczono gminnego terenu około 15 m2, które rzekomo zajmujemy – napisał nasz rozmówca do urzędu miasta.

Jak dalej pisze, to zdjęcie „poglądowe i nieprecyzyjne”, a co więcej nie przedstawia „około” roszczenia” magistratu.

Tak więc po pierwsze nie wiemy, czego się Państwo domagają (nie zostało to zaznaczone na zdjęciu), po drugie tak bardzo orientacyjne zdjęcie wraz z szacunkowo i nieprecyzyjnie nałożonymi szkicami działek (całość jest całkowicie sprzeczna z faktycznym zagospodarowaniem terenu) nie może stanowić podstawy do wysuwania jakichkolwiek roszczeń pod naszym kątem. Po trzecie wysuwając jakiekolwiek roszczenia należy podać dokładną ich wartość, a nie „około” – wylicza w piśmie mieszkaniec Rybnika.

Właściciel jednej z działek oczekuje ponadto (co też podkreśla w wysłanej do UM odpowiedzi), że otrzyma ze strony magistratu rzetelną podstawę dla stwierdzonych przez urzędników wniosków – pomiary geodezyjne potwierdzone przez uprawnionego geodetę. Zapewnia, że gdyby takie informacje dostał – wówczas nie miałby podstaw, by dyskutować ze stanem faktycznym.

„Bezzasadne roszczenia” wobec ziem posiadanych od ponad 40 lat

Do tego czasu Państwa roszczenie uznajemy za bezzasadne i bezpodstawne i nie będziemy regulować żadnego tytułu do gruntu [...] – według nas nie zajmujemy żadnego innego terenu poza naszą własnością – skwitował w swoim piśmie jeden z naszych rozmówców.

Podobne stanowisko niezależnie określili w swoim piśmie właściciele jednej z pobliskich działek, do których też trafiło pismo z urzędu miasta.

Napisaliśmy jedną odpowiedź. Najpierw przyszło wezwanie, że mamy zawrzeć umowę, więc poszliśmy się dowiedzieć, o co chodzi. Potem czas minął, a my tego nie zrobiliśmy. Po prostu jakoś o tym nie myśleliśmy. Tyle lat tu mieszkamy, bez żadnych problemów, więc jakoś to człowiek wyparł z głowy. A do pisma, które dostaliśmy, załączone były zdjęcia z księżyca – mówi nam właściciel.

Ostatecznie w odpowiedzi wysłanej na wezwanie do uregulowania tytułu do gruntu wskazali, że nie zgadzają się z tym, że bezumownie zajmują teren gminny o powierzchni ok. 8m2.

Działka została zakupiona w 1976 r. i od tej pory, tj. ponad 45 lat, nikt nigdy nie stwierdził, że użytkujemy bezumownie grunt – piszą do naczelnika. - W gruncie znajdowały się już kamienie znakujące, umieszczone tam przez geodetów z Urzędu Miasta (zdjęcia 2 kamieni geodezyjnych w załączeniu).

Właściciele tej działki wnieśli o nienaliczenie opłat za bezumowne korzystanie z gruntu i anulowanie naliczonej opłaty.

Później pójdziemy do prezydenta w ramach skarg i zażaleń. Jak można nam pisać, że co najmniej od 20 maja zajmujemy tereny należące do miasta? - pytają.

„W przypadku wątpliwości należy skorzystać z usług geodety”

W lipcu do właścicieli działek w Chwałowicach znów trafia korespondencja z rybnickiego magistratu. W piśmie Naczelnik Wydziału Mienia uzasadnia, że ustaleń zajętości terenu gminy dokonano w oparciu o aktualne zdjęcia lotnicze oraz mapę zasadniczą i ewidencyjną.

Obszar zajętości określono pomiarem wykonanym na mapie. W przypadku wątpliwości należy skorzystać z usług geodety w celu wyznaczenia granic prawnych działki – odpowiada naczelnik, powołując się też na wpis do ksiąg wieczystych, które wskazują gminę jako właściciela określonej działki na dzień 27 maja 1990 r.

Pismo z lipca wskazuje jasno, że jeśli właściciele nie złożą wniosku o zawarcie umowy dzierżawy lub nie przesuną ogrodzenia (bo też taka ewentualność im pozostaje) wówczas naliczona zostanie opłata za bezumowne korzystanie z terenu.

Pomimo otrzymanego wyjaśnienia właściciel jednej z działek w Chwałowicach nie zgadza się ze stwierdzeniem, że zajmuje jakikolwiek teren gminny. Odpowiada więc na pismo słowami drugiej strony.

W przypadku wątpliwości należy skorzystać z usług geodety w celu wyznaczenia granic prawnych działki – odpisuje.

Wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Tuż po naszym spotkaniu do właścicieli działek, z którymi rozmawiamy, znów przychodzi pismo z urzędu. Tym razem powierzchnia terenu jest już określona dokładnie – odpowiednio 15 m2 i 8m2 (bez określenia „około”), a dokument ma charakter wezwania do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Wzywam do zapłaty łącznie 185,76 zł za okres od 20.05.2022 r. do 31.12.2022 r. na rachunek bankowy Urzędu Miasta Rybnika […] w terminie siedmiu dniu od dnia otrzymania niniejszego wezwania. Po bezskutecznym upływie terminu płatności naliczone zostaną ustawowe odsetki za opóźnienie – widnieje w piśmie.

Podobne pismo otrzymali też właściciele jednej z sąsiednich działek.

Ortofotomapa i mapa ewidencyjna vs. kamienie graniczne

Sami też zadaliśmy urzędowi pytanie o to, na jakiej podstawie ustalone zostały powierzchnie gruntów gminnych zajmowanych przez mieszkańców Rybnika.

Ustaleń zajętości terenów miejskich dokonuje się w oparciu o aktualne zdjęcia lotnicze z 2021 roku (ortofotomapa), na które nałożone są dane z mapy zasadniczej i ewidencyjnej. Obszar zajętości określa się pomiarem na mapie wykorzystując nowy i ulepszony Rybnicki System Informacji Przestrzennej – dowiadujemy się od Agnieszki Skupień, rzecznik UM w Rybniku.

Zgodnie z tym, co nam przekazuje, w systemie (gruntownie przebudowanym i wzbogaconym o nowe funkcjonalności) istnieje możliwość dokładnego określenia położenia nieruchomości, w tym ich ogrodzeń względem punktów granicznych. 

Te jednak, jak pokazuje nam nasz rozmówca, znajdują się za ogrodzeniem jego działki. Zarówno on, jak i jego sąsiedzi, odkopali kamienie graniczne, by sprawdzić, gdzie przebiega granica działek, o których pisze urząd miasta. Zdjęcia wysłane zostały też do Wydziału Mienia.

Położenie kamieni granicznych nie jest równoznaczne z przebiegiem granic działki - dowiedzieli się z otrzymanej odpowiedzi. - W celu ustalenia faktycznych granic działki [...] należy skorzystać z usługi geodety - pisze w piśmie Naczelnik Wydziału Mienia, wskazując jednocześnie, że magistrat swoje roszczenia wysunął na podstawie zdjęć lotniczych i mapy ewidencyjnej.

Sprawa skończy się w sądzie?

Ile takich „bezumownych zajętości terenu gminnego” zidentyfikowało miasto? Tego nie udało nam się ustalić.

Do każdej nieruchomości podchodzi się indywidualnie określając jej położenie na mapie względem granic, nie prowadzi się rejestru nieruchomości, co do których właściciele otrzymują propozycje zawarcia umów dzierżawnych – odpowiada nam Agnieszka Skupień.

Jak zapewnia nas Czytelnik, który podzielił się z nami problemem – nie będzie zawierał umowy dzierżawy ani płacił kar z tego tytułu. Na pewno nie do czasu rzetelnego wyjaśnienia sprawy.