Działki wciąż trzymają cenę

Red: Rozmawiamy w bardzo specyficznym czasie. Część krajów strefy euro stoi na skraju bankructwa, mówi się o drugiej fali światowego kryzysu. Czy te zawirowania są już odczuwalne na lokalnym rynku nieruchomości?

Beata Brzezina: W pewnym, ograniczonym stopniu. Na rynek wróciła niestety część mieszkań, które zostały zakupione przed kilkoma laty na kredyty zaciągnięte we frankach szwajcarskich. Jak się można domyślać, dzisiejszy kurs franka spowodował, że wiele rodzin nie jest w stanie dalej spłacać kredytu i jest zmuszona do sprzedaży zakupionych dwa-trzy lata temu nieruchomości.
Jeśli jednak chodzi o popyt i ceny, to od pewnego już czasu obserwuje się spadek cen mieszkań, zwłaszcza tych dużych i zlokalizowanych na osiedlu Nowiny, natomiast popyt jest stale taki sam, przy czym kupujący są coraz bardziej wymagający.
Jeśli ktoś ma potrzebę kupna lub zmiany mieszkania, to zrobi to, bez względu na wspomniane przez pana okoliczności. Różnica polega na tym, że obecnie klienci nie zaciągają już kredytów we frankach, a niemal wyłącznie w złotówach. Rzadko też mamy do czynienia z kredytami w walucie euro.

Czy to prawda, że ok. 80% transakcji kupna nieruchomości odbywa się w oparciu o kredyty hipoteczne?

Czy dokładnie takie są proporcje – tego nie wiem, ale faktem jest, że zakupy nieruchomości na kredyt stanowią zdecydowaną większość realizowanych przez moją firmę transakcji. Zdecydowanie mniejszą grupę stanowią osoby, które kupują mieszkania za gotówkę i są to zazwyczaj ci, którzy  zarobili większe sumy pieniędzy za granicą i traktują zakup nieruchomości czy mieszkania jako inwestycję.

No właśnie, na jakiego rodzaju mieszkaniach można zarobić poprzez wynajem?

Na tych, na które popyt jest największy, a więc na dwupokojowych mieszkaniach M-3, usytuowanych  z dala od wielkich osiedli, najlepiej blisko centrum Rybnika, o powierzchni około 40 m kw., dobrze utrzymanych, umeblowanych i ze stosunkowo niskim czynszem. Takie mieszkanie można wynająć za przyzwoite pieniądze i niemal „od ręki”.

Czy kryzys, których rozpoczął się w 2008 roku wpłynął na ceny nieruchomości?

Od jakiegoś czasu obserwujemy spadek cen dużych mieszkań typu M-4 i M-5, usytuowanych na osiedlu Nowiny. Takie mieszkania sprzedawane są teraz w cenach dobrze położonych mieszkań typu M-3. Duże mieszkania tracą na wartości głównie ze względu na wysokie koszty utrzymania (czynsz). Ceny mieszkań mniejszych spadły, ale nieznacznie. Na wartości w ostatnich 3 latach za to nie straciły zupełnie działki budowlane. Popyt na nie jest nadal bardzo duży, a atrakcyjnych działek jest coraz mniej.

Wracając do mieszkań, na które jest największy popyt: powiedziała pani M-3, usytuowane poza blokowiskami. Czyli dokładnie gdzie?

Klienci najczęściej pytają o mieszkania w okolicach ulic: Skłodowskiej-Curie, Chalotta, Sławików, Kościuszki, Kilińskiego, Smolna. Poza Śródmieściem najbardziej pożądaną dzielnicą jest Rybnicka Kuźnia.

Ile przeciętnie za takie mieszkanie trzeba zapłacić?

W zależności od standardu i powierzchni, dwupokojowe mieszkanie w Śródmieściu to wydatek około 130-150 tysięcy złotych.

Mówimy cały czas o rynku wtórnym. A jak z nowymi mieszkaniami? Czy rybniczanie chętniej wybierają rozwiązanie w postaci kupna działki i budowy nowego domu, czy też kupna mieszkania na nowo budowanych osiedlach?

Oba rozwiązania cieszą się dużym zainteresowaniem, wszystko zależy od potrzeb i preferencji klienta. Ze względu na wysokie ceny mieszkań w nowym budownictwie, wielu klientów kalkuluje, że budowa własnego domu jest bardziej opłacalna i daje większy komfort mieszkania.
Ponadto należy także wziąć pod uwagę, że w cenie około 300 tys. złotych, czyli porównywalnej z ceną większego deweloperskiego mieszkania, można kupić wolno stojący budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym, na działce około 700 m kw., unikając tym samym stresu wywołanego ogromem formalności związanych z budową domu.
Są jednak też tacy klienci, którzy cenią sobie wygodę i nie mając czasu na zajmowanie się domem, wybierają mieszkanie na nowym kameralnym osiedlu, w fajnym i czystym położeniu, z mało kłopotliwym sąsiedztwem.

Jak kształtują się ceny mieszkań na nowych osiedlach w Rybniku?

Najtańsze mieszkania deweloperskie jakie obecnie mamy w naszej ofercie, to wydatek rzędu
3100 złotych za metr kwadratowy. Jest to jednak stosunkowo tania oferta, gdyż większość mieszkań deweloperskich sprzedawanych jest w znacznie wyższych cenach.

Które z takich osiedli wybudowanych w naszym mieście w ostatnich latach podoba się najbardziej? Poproszę o pani, subiektywną ocenę.

Nie przemawiają do mnie osiedla usytuowane poza okolicami centrum. Na przykład minusem osiedla przy Stawowej jest kłopotliwy dojazd przez korki na Wyzwolenia. Kierując się tym kryterium, chyba najbardziej podoba mi się osiedle przy Wierzbowej/Mahoniowej.

Na zakończenie proszę powiedzieć, czy wierzy Pani, że miastu uda się sprzedać w trzecim podejściu działki w centrum miasta przy ul. Hallera i 3 Maja? Czy znacząca obniżka ceny wywoławczej pomoże?

Trudno powiedzieć. Ja powtarzam, że nieruchomość warta jest tyle, ile ktoś zechce za nią zapłacić. W historii naszej działalności mieliśmy przykłady atrakcyjnych nieruchomości, którymi początkowo zupełnie nikt się nie interesował. I nagle, po kilku latach znajdowało się kilku chętnych, którzy licytowali i podbijali cenę. Władzom Rybnika życzę, aby w ich przypadku było podobnie.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał Wacław Wrana


Beata Brzezina – urodziła się w Rybniku i nadal mieszka w tym mieście. Od 8 lat prowadzi Agencję Nieruchomości „ROMA”, a wcześniej 7 lat pracowała w jednej z rybnickich kancelarii notarialnych. Jej hobby to sport, zwierzęta i podróże.