Masz kłopoty ze spłatą kredytu mieszkaniowego? Sprawdź co możesz zrobić

Ekspert rynku nieruchomości Aleksandra Szymura z biura Idea Nieruchomości wskazuje, że najprostszym rozwiązaniem jest sprzedaż domu lub mieszkania i kredytu za uzyskane ze sprzedaży środki. Istnieje bowiem możliwość sprzedaży nieruchomości pomimo obciążenia jej hipoteką. - W takim przypadku musimy uzyskać zgodę banku na sprzedaż nieruchomości i jego zobowiązanie do wykreślenia hipoteki w przypadku spłaty kredytu po sprzedaży – tłumaczy Aleksandra Szymura.

Niejednokrotnie jednak okazuje się, iż kwota uzyskana ze sprzedaży naszego wymarzonego lokum nie pokrywa całości naszych zobowiązań. Wtedy musimy albo pozbyć się wszystkich naszych oszczędności albo zaciągnąć inny kredyt np. konsolidacyjny w innym banku, który spłaci za nas nasze zobowiązania.

- Nie zawsze jest to jednak dla nas opłacalne. Nowe zobowiązania to zawsze dodatkowe obciążenie dla portfela, a wysokość prowizji bankowej i dodatkowych odsetek sięga czasami nawet połowy nowej raty miesięcznej – ostrzega Aleksandra Szymura.

Ekspert wskazuje również, iż istnieje także możliwość doprowadzenia do unieważnienia zawartej z bankiem biura umowy, jeśli zawiera ona tzw. klauzule niedozwolone. Praktyka pokazuje, iż w większości umów zawartych z bankami w których kredyt udzielany był w walutach obcych zawiera takie klauzule. Obecnie nie tylko w Polsce ale i całej Europie, sądy rozstrzygają spory w których klienci banków domagają się unieważnienia umów i zwrotu nadpłaconych przez siebie środków.

Zatem jeśli już uzyskamy w Sądzie korzystny dla nas wyrok unieważniający zawartą przez nas umowę w walucie obcej, nie tylko odzyskamy nadpłacone przez nas środki pieniężne, ale jednocześnie uzyskamy możliwość wykreślenia wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Dodatkowo otwiera to dla nas możliwość domagania się od banku odszkodowania (zadośćuczynienia) za naruszenie naszych dóbr osobistych – tłumaczy Aleksandra Szymura.

Jak podkreśla mecenas Urszula Klisiewicz-Makuła z Kancelarii Adwokackiej Jarosława Recka, zgodnie z art. 385 1 kodeksu cywilnego, klauzulą niedozwoloną jest postanowienie umowy zawartej z konsumentem (lub wzorca umownego), które spełnia łącznie wszystkie przesłanki tj.
- nie jest postanowieniem uzgodnionym indywidualnie;
- nie jest postanowieniem określającym główne świadczenia stron;
- kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Należy również pamiętać o tym, że konsumenci mają możliwość powoływać się na postanowienia dyrektywy 93/13 z dnia 5 kwietnia 1993 r. o nieuczciwych warunkach w umowach konsumenckich. Dyrektywa ta została bezpośrednio wdrożona do polskiego porządku prawnego, a jej zamiarem było przede wszystkim zapewnienie konsumentom skuteczniejszej ochrony w stosunkach umownych z profesjonalistami. Zgodnie z treścią dyrektywy, klauzule wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych, nie są dla konsumenta wiążące.

Ustawodawca europejski formułując treść ww. dyrektywy, konstytuuje regułę bezskuteczności nieuczciwych warunków umownych w stosunku do konsumenta, przy jednoczesnym związaniu stron umową w pozostałym jej zakresie. Celem takiego uregulowania było bowiem zniechęcenie przedsiębiorców do stosowania nieuczciwych praktyk wobec konsumentów (Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu w dniu 27 września 2017 r., sygn. akt II Ca 99/17)

Zdaniem Urszuli Klisiewicz-Makuły, podkreślenia wymaga fakt, iż większość kredytów udzielanych w walutach obcych zawiera takie niedozwolone klauzule. Sądy wielokrotnie już stawały po stronie klientów banków, którzy zaciągnęli kredyty w obcych walutach.

Na przykład, 17 stycznia 2018 roku, Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn akt I ACa 674/17), wydał wyrok, w którym potwierdził nieważność umowy o tzw. kredyt denominowany. Zdaniem sądu, umowa w której wskazano jako kwotę kredytu sumę CHF, przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że wypłata kredytu będzie możliwa wyłącznie w walucie polskiej, nie spełnia elementarnych wymogów umowy kredytu. W takiej sytuacji bank nie zobowiązał się do oddania do dyspozycji kwoty środków pieniężnych w CHF, a umowa nie określa kwoty kredytu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku suma CHF wskazana jako kwota kredytu, ze względu na brak możliwości jej wypłaty, taką kwotą kredytu nie jest.

Sąd podniósł, że w takiej sytuacji środkami pieniężnymi oddanymi do dyspozycji są złotówki, a nie franki szwajcarskie. Ponadto sąd uznał, że suma takich złotówek miała być uzależniona od kursu CHF z dnia wypłaty „kredytu”  ustalanego  przez sam bank bez określenia w umowie jasnych kryteriów ustalania owego kursu – „w dniu zawierania umowy kwota kredytu była nieokreślona jednoznacznie, co uzasadnia stwierdzenie, że w umowie nie wskazano kwoty kredytu w złotych polskich”. 

Sąd stwierdził również, że można by było zawierać umowy kredytu, w których kwota kredytu byłaby określona w walucie CHF, a zapisy umowy przewidywałyby wypłatę owego kredytu w złotych, ale pod warunkiem, że wypłata kredytu w PLN winna być opcją, alternatywą, a nie jedynym wyjściem.

Inny przykład: Sąd Apelacyjny z Warszawie w wyroku z dnia 21 października 2011 roku (sygn. akt VI ACa 420/11) stwierdził, że skoro „bank może wybrać dowolne i niepoddające się weryfikacji kryteria ustalania kursów kupna i sprzedaży walut obcych, stanowiących narzędzie indeksacji kredytu i rat jego spłaty, wpływając na wysokość własnych korzyści finansowych i generując dla kredytobiorcy dodatkowe i nieprzewidywalne co do wysokości koszty kredytu, klauzule te rażąco naruszają zasadę równowagi kontraktowej stron na niekorzyść konsumentów, a także dobre obyczaje, które nakazują, by ponoszone przez konsumenta koszty związane z zawarciem i wykonywaniem umowy, o ile nie wynikają z czynników obiektywnych, były możliwe do przewidzenia, a sposób ich generowania poddawał się weryfikacji”.

Warto też wspomnieć o wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (wyrok z dnia 14 grudnia 2010 r. ; sygn. akt XVII AmC 426/09). Sąd potwierdził, że postanowienia Umowy i Regulaminu mogą kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

W sentencji wytoku czytamy, że „dobre obyczaje to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać także działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe”.

Czy macie swoje doświadczenia z kredytem hipotecznym we frankach szwajcarskich? Czy ktoś z Was próbował rozwiązać umowę z bankiem? Podzielcie się swoimi doświadczeniami!