Nowy budynek na Ignacym: pieniądze w błoto, czy prawdziwa inwestycja?

Miasto ogłosiło plan, Czytelnicy mają pytania

To już wiecie. W ubiegłym tygodniu informowaliśmy Was o planach magistratu. W niedalekiej przyszłości chce postawić tam budynek, który będzie składał się z 2 części:

- dwukondygnacyjnej wraz z częściowym podpiwniczeniem, zawierającą funkcję gastronomiczną

- trzykondygnacyjnej wraz z pełnym podpiwniczeniem, zawierającą lokale usługowo-biurowe m.in. jako uzupełnienie oferty strefy gospodarczej przy ul. Sportowej.

Obie części będą połączone szklanym łącznikiem mieszczącym strefę recepcji. Łączna powierzchnia użytkowa wyniesie 1790,70 m2. Więcej »Miasto chce postawić przy Ignacym budynek pod biura i gastronomię za blisko 30 mln zł. Sporą część sfinansuje UE«

Pod materiałem pojawiły się Wasze komentarze. Wiele z nich dotyczyło sensu stawiania nowego budynku:

- Lokale usługowo -biurowe?! Czy to nie powinno być tak, że najpierw jest zapotrzebowanie, a później powstaje miejsce? Czy tworzy się miejsce, żeby później się głowić co i kogo tam umieścić?

- Taka inwestycja musi nieść za sobą jakąś pozytywną przesłankę w postaci prognoz przychodu dla całego tego kompleksu. Nie znam szczegółowych wyników finansowych obecnie działającej już części, jednak patrząc z boku na ruch i zainteresowanie, uwzględniając już poniesione nakłady finansowe na realizację i rewitalizację tych obiektów oraz koszty bieżące niezbędne na utrzymanie tego kompleksu, pomysł jest najprawdopodobniej przestrzelony. Nie rozmawiamy tutaj w końcu o kilku milionach tylko o kilkudziesięciu milionach.

- Urzędnikom w Rybniku spodobała się nie na żarty zabawa w przedsiębiorców. W sumie nie dziwne. Jak się ryzykuje nieswoimi pieniędzmi to taka zabawa się może baaaardzo spodobać. Zawsze można zwiększyć zadłużenie - a co tam.

- Architektoniczne tendencyjne. W sąsiedztwie Hojmgruby spodziewałem się czegoś nawiązującego do istniejących budynków, bez tych szklarenek i lemeli. O koszty utrzymania ani prognozy dochodowe nawet nie pytam. Przyszłościowo będzie możliwość uruchomienia tam płuczki ? No i kto ma to budować, przedsiębiorca czy NGO?

Zapytaliśmy się więc w magistracie, jakie szacunkowe zyski będzie generował nowy budynek? Czy wiadomo coś o wydatkach bieżących? Poprosiliśmy o wyliczenia i prognozy co do planowanego obiektu.

Przychody mają zapewnić „godziwy zysk”

Jak słyszymy w urzędzie, nowy budynek na Ignacym ma swoje uzasadnienie.

Będzie dedykowany prowadzeniu działalności gospodarczej (wynajem powierzchni usługowej). Lokalizacja projektu została wybrana z uwzględnieniem celu aktywizacji gospodarczej poprzemysłowego obszaru byłej kopalni węgla kamiennego. Projekt zakłada m.in. tworzenie miejsc pracy bezpośrednio (poprzez jednostkę, która będzie zarządzać budynkiem) oraz pośrednio (poprzez firmy, które będą wykorzystywać budynek do swojej działalności). Powstanie tego typu obiektu wpłynie korzystnie na lokalny rynek pracy i możliwość prowadzenia działalności gospodarczej – czytamy w przesłanej do redakcji informacji.

Dalej jednak dowiadujemy się, że projekt „nie jest realizowany z myślą o dających się zidentyfikować na obecnym etapie przedsiębiorcach”.

Udostępnienie powierzchni poszczególnym podmiotom zewnętrznym nastąpi na otwartych, przejrzystych i niedyskryminujących zasady. W związku z tym pomoc nie ma charakteru infrastruktury specjalnej/dedykowanej w rozumieniu art. 56 ust.7 w związku z art. 2 pkt.33 rozporządzenia KE nr 651/2014 – słyszymy.

Lucyna Tyl z biura prasowego UM Rybnika zaznacza, że za korzystanie z infrastruktury będą pobierane opłaty odpowiadające stawkom rynkowym. Wnioskodawca (Miasto Rybnik) będzie sam zarządzał powstałą infrastrukturą, poprzez nieposiadającą osobowości prawnej, wyspecjalizowaną jednostkę organizacyjną do zarządzania m.in. budynkami usługowymi - Zakład Gospodarki Mieszkaniowej.

Kwota pomocy publicznej nie przekracza różnicy pomiędzy kosztami kwalifikowanymi a zyskiem operacyjnym z inwestycji. Dodatkowo z uwagi na objęcie projektu pomocą publiczną analiza musiała zostać wykonana za okres uwzględniający amortyzację wszystkich składników majątku (w tym budynku) tj. za okres lat 2025-2067). Analizę finansową sporządzono w cenach stałych z uwzględnieniem stopy dyskontowej, uwzględniającej zmieniającą się wartość pieniądza w czasie, wynoszącej 4%. Wszystkie kwoty to kwoty netto (miasto będzie odzyskiwać 100% podatku VAT generowanego w ramach projektu) – informuje Lucyna Tyl.

Dalej w odpowiedzi czytamy, że do przychodów pieniężnych projektu zaliczono przychody na najmu/dzierżawy powierzchni budynku (powierzchnia do wynajęcia to 1 190,56 m2). W przychodach uwzględniono również wartość rezydualną wyliczoną metodą zdyskontowanych wolnych przepływów (wyniosła ona nominalnie 190 503,73 zł, a w wartości zdyskontowanej 36 686,24 zł).

Przychody te wyniosły średniorocznie ok. 550 000 zł i mają co do zasady pokrywać koszty i zapewnić tzw. godziwy zysk – podkreśla Lucyna Tyl.

Do kosztów pieniężnych zaliczono dodatkowe koszty ponoszone przez Miasto Rybnik w związku z utrzymaniem budynku. Na koszty te składają się m.in. wynagrodzenia pracowników obsługi, koszty podatku od nieruchomości, koszty mediów związanych z utrzymaniem części wspólnych budynku (energia, woda, kanalizacja), koszty wywozu odpadów, serwisy i przeglądy urządzeń, sprzątanie, ubezpieczenie, monitoring. W analizie uwzględniono również koszty remontowe, w tym remonty generalne np. wymiana zużytych elementów wentylacji i ogrzewania.

Koszty związane z użytkowaniem poszczególnych pomieszczeń będą pokrywane przez wynajmującego i co do zasady nie będą obciążać budżetu miasta – słyszymy.

Koszty mniejsze od zakładanych przychodów

Rybnicki magistrat zwraca uwagę, że budynek został zaprojektowany jako maksymalnie energooszczędny, uwzględniający m.in. przy produkcji energii na własne potrzeby technologie OZE.

Wysokość średniorocznych kosztów pieniężnych w okresie analizy wyniosła ok. 500 000 zł (z wahaniami od ok. 350 000,00 zł rocznie w zwykłym roku do 2 350 000,00 zł rocznie w latach ponoszenia wydatków na remonty generalne) – wylicza Lucyna Tyl.

Z przesłanego do redakcji komunikatu wynika, że nowy budynek ma generować zyski. To dotyczy jednak na razie określonego czasu.

Projekt w okresie analizy tj. lat 2025-2067 wygeneruje przychody pieniężne oraz wartość rezydualną w wysokości 22 449 213,49 zł nominalnie, co po zdyskontowaniu daje wartość 10 473 354,57 zł Koszty pieniężne we wspomnianym okresie wyliczono na 20 500 057,02 zł nominalnie, co po dyskoncie daje kwotę 9 021 511,41 zł. Zysk operacyjny wyniesie więc w okresie odniesienia 1 451 843,16 zł, co upoważniło projekt do otrzymania maksymalnej wysokości wsparcia w wysokości 85% kosztów kwalifikowanych (kwota dotacji nie przekracza różnicy pomiędzy kosztami kwalifikowanymi a zyskiem operacyjnym z inwestycji) – dowiadujemy się.

Urząd podkreśla jednak na końcu, że „wszystkie projekty realizowane przez władze publiczne, w tym niniejszy projekt nie mają za zadanie maksymalizacji korzyści finansowych generowanych przez infrastrukturę jak to ma miejsce w przypadku przedsiębiorców prywatnych”.

Rolą władz publicznych, w tym samorządów są m.in. inwestycje w infrastrukturę, która jest z założenia deficytowa np. drogi, stanowi tzw. „naturalny monopol” np. wodociągi/kanalizacji lub też wynika ze zdefiniowanych obiektywnych potrzeb w obszarach, w których z jakichś powodów np. awersji do nadmiernego ryzyka sektor prywatny nie chce inwestować. Jednym z takich obszarów jest zagospodarowanie peryferyjnych terenów poprzemysłowych, które często potrzebują początkowego impulsu, aby znowu pełnić istotną rolę gospodarczą i społeczną w życiu danej gminy – czytamy.

Pytanie, czy nowy budynek na Ignacym będzie wspomnianym impulsem do poprawy roli gospodarczej i społecznej? Jak myślicie?