Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Porady eksperta

Red: Pani Aleksandro, zacznijmy od wskazówek dla osób, które szukają mieszkania. Czy umowę najmu zawsze powinno konsultować się z prawnikiem? Jeśli tak, czy konieczna jest wizyta u adwokata lub radcy prawnego, czy też agent nieruchomości ma wystarczającą wiedzę, by zaopiniować wzór umowy. Ile taka usługa „sprawdzenia umowy" kosztuje?

Aleksandra Szymura, biuro Idea Nieruchomości: Doświadczony agent nieruchomości posiada z reguły wystarczającą wiedzę, aby zaopiniować wzór umowy przedłożony przez klienta. Dobrze w takim przypadku wybrać agenta, który na stałe współpracuje z kancelarią adwokacką lubą radcowską. Jeśli chodzi o koszty zaopiniowania umowy przez agenta to jest to kwestia indywidualna, a koszt takiej usługi waha się od 200 zł do 500 zł.

Czy warto korzystać ze wzorów umów dostępnych w Internecie?

Osobiście odradzam korzystania ze wzorów umów dostępnych w internecie, gdyż nie zapewniają nawet minimum bezpieczeństwa klientowi. Należy pamiętać, iż każda umowa powinna być ustalana indywidualnie, w zależności od okoliczności danej sprawy i potrzeb oraz oczekiwań stron. Najlepiej w takim przypadku skorzystać z pomocy agenta, który współpracuje z kancelarią prawną. Koszt przygotowania umowy tzw. od podstaw waha się od 500 zł do 1000 zł i jest uzależniony od nakładu pracy. Profesjonalnie przygotowana umowa, daje nam gwarancję zgodności z obowiązującymi przepisami, co w efekcie właściwie zabezpieczy interes klienta.

Na jakie zapisy umowy należy szczególnie zwracać uwagę? Jakie sprawy są najczęściej źródłem problemów dla najemców, ewentualnie przedmiotem sporów sądowych?

Z mojego doświadczenia wynika, iż najczęściej spory dotyczą zapisów związanych z rozwiązywaniem i wypowiadaniem umów najmu, a także z określeniem wzajemnych praw i obowiązków. Duże kontrowersje związane są także z zapisami dotyczącymi remontów i ulepszania stanu lokalu przez najemców, w tym w szczególności tego jak należy traktować ponadnormatywne zużycie wyposażenia lokalu. Spory sądowe ze strony wynajmujących najczęściej mają źródło w nieuregulowanych opłatach, nieprawidłowym obliczaniu terminów wypowiedzenia umów najmu, dewastacji i zużycia lokalu, natomiast ze strony najemców spory dotyczą zwrotu kaucji oraz zwrotu nakładów na lokal.

Czy są klauzule w umowach najmu, które są zakazane?

Obszerny rejestr klauzul niedozwolonych tzw. abuzywnych prowadzony jest przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W umowach najmu także możemy spotkać klauzule zawarte w rejestrze, a najczęściej można spotkać zapisy dotyczące kar umownych za wypowiedzenie umowy lub odstąpienie od niej przez najemcę oraz przerzucanie na najemcę konieczność ponoszenia wszystkich kosztów utrzymania lokalu gdy np. wymiana stolarki okiennej należy do wynajmującego.

Jakich formalności trzeba dopełnić, aby umowa została podpisana w sposób prawomocny?

Umowa najmu nie musi przybrać formy pisemnej, aby była ważna. Owszem, należy pamiętać, iż zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku gdy umowa najmu nie otrzyma formy pisemnej a tylko ustną, będzie to skutkować zawarciem umowy na czas nieokreślony.

A jak sytuacja wygląda z punktu widzenia osoby, która jest właścicielem mieszkania i chce je wynająć w celach zarobkowych. Rozumiem, że w tym przypadku również nie warto korzystać ze wzorów umów dostępnych w Internecie?

Zgadza się. Tylko doświadczony agent i to współpracujący dla bezpieczeństwa swoich klientów z kancelarią prawną jest w stanie zapewnić maksymalne bezpieczeństwo transakcji pomiędzy kontrahentami. Ponownie podkreślam, iż koszt przygotowania umowy tzw. od podstaw waha się od 500 zł do 1000 zł i uzależniony jest od nakładu pracy agenta i współpracującego z nim prawnika.

Jakie pułapki prawne czyhają na wynajmujących? Czy są sposoby, aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami?

Zabezpieczenie interesów wynajmującego gwarantuje prawidłowo sporządzona umowa najmu. Najczęstszym problemem jest brak regulowania czynszu najmu i opłat przez najemców, a także niszczenie wyposażenia wynajmowanego lokalu. Można dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy poprzez wystawienie przez najemcę weksla własnego, który umożliwia bardzo szybkie odzyskanie należności przez wynajmującego oraz niższe opłaty sądowe. Często problemem jest także usunięcie nieuczciwego najemcy z wynajmowanego lokalu. Proces o eksmisję z reguły jest czasochłonny, a następnie równie problematyczne jest także wyeksmitowanie lokatora przez komornika sądowego. Maksymalne uproszczenie daje nam w takim przypadku umowa tzw. najmu okazjonalnego, której zabezpieczeniem jest oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym wyraża on zgodę na przymusowe opuszczenie lokalu bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego o eksmisję.

Jak kalkulować stawki najmu, żeby "wyjść na swoim". Na jakie ukryte koszty wynajmujący powinien zwrócić uwagę?

Kalkulowanie stawki należy rozpocząć od odpowiedzi na pytanie czy wynajmującego interesuje najem krótkoterminowy czy też długoterminowy. Z reguły przy najmie długoterminowym należy z zasady ustalać wyższą kaucję zabezpieczającą przy jednoczesnym niższym czynszu. Natomiast odwrotnie jest przy najmie na krótkim termin.

Proszę o porównanie korzyści i ryzyk wynajmu lokalu osobie prywatnej i firmie.

Zasadnicza różnica pomiędzy wynajmem lokalu na rzecz osoby prywatnej i przedsiębiorcy to zakres uprawnień. Przede wszystkim, należy pamiętać o szczególnej i rozbudowanej ochronie jaką daje osobom prywatnym ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Ustawa ta wprowadza szereg regulacji ochronnych, które nie obowiązują w przypadku wynajmu na rzecz przedsiębiorców, ale w tym ostatnim przypadku zadbajmy aby wynajmujący dysponował bardzo dobrze przygotowaną i zredagowaną dla jego bezpieczeństwa umową najmu.

Dziękujemy za rozmowę.