Przed odebraniem kluczy do wymarzonego mieszkania musimy podjąć szereg decyzji: lokalizacja, budynek, kierunki świata, taras, balkon, metraż, standard wykończenia. W natłoku tych wszystkich spraw niejednokrotnie zapominamy, jak istotne jest skonstruowanie wiążących nas umów w sposób jasny i w pełni zabezpieczający nasze interesy.
Artykuł powstał w ramach akcji wsparcia Partnerów i Reklamodawców grupy medialnej tuPolska. Nieodpłatnie publikujemy artykuły o lokalnych firmach, z którymi współpracujemy.
Z jakimi rodzajami umów możemy się spotkać? Na co warto zwrócić uwagę? Co może a czego nie może deweloper? Gdzie szukać informacji? Na te i wiele innych pytań odpowiada radca prawny Rafał Budny, prawnik Inwestycji Osiedle Parkowa w Rybniku.
To rzeczywiście przewrotne pytanie. Teoretycznie w świetle polskiego prawa, nawet ustne porozumienie traktowane jest jako wiążąca strony umowa. Niestety, w przypadku w którym sprawa trafi do sądu niezwykle ciężko będzie nam wykazać na co umówiliśmy się z deweloperem, co w praktyce będzie oznaczało przegraną sprawę. Dlatego wszelkie ważne dla nas umowy – nie tylko te o których dzisiaj rozmawiamy – powinny zostać sporządzone na piśmie. Inną kwestią jest również to, że prawo dla niektórych typów umów wymaga tak zwanej formy szczególnej. Pamiętajmy, że umowy piszę się na złe a nie na dobre czasy.
Tak. Do takich umów należy na przykład umowa sprzedaży mieszkania czy właśnie umowa deweloperska. Umowy te będą nieważne jeżeli nie zostaną zawarte w formie aktu notarialnego. Sama forma to jednak nie wszystko. Umowa musi zostać skonstruowana w jasny i przejrzysty sposób, a przede wszystkim musi w pełni zabezpieczać nasze interesy. Obecnie większość zapisów umowy deweloperskiej jest regulowana przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwaną ustawą deweloperską. Przed jej wejściem w życie stosunki pomiędzy deweloperem a kupującym kształtowane były dość swobodnie. Niejednokrotnie rodziło to pokusy ze strony pseudo deweloperów do wykorzystania naiwności i niewiedzy klientów. Media często pisały o przysłowiowej „dziurze w ziemi”, która miała stać się wymarzonym mieszkaniem, a okazywała się studnią w którą ludzie wrzucali oszczędności swojego życia. Dlatego podpisując umowę z deweloperem powinniśmy ją spokojnie przeczytać, a w razie jakichkolwiek wątpliwości – skonsultować ją ze specjalistą.
Należy rozróżnić kilka scenariuszy. Pierwszą, zasadniczą kwestią jest to, na jakim etapie prac budowlanych kupujemy mieszkanie. Czy jest to inwestycja w trakcie budowy, czy też - jak mamy do czynienia na Osiedlu Parkowa - zakończony projekt z gotowymi do sprzedaży mieszkaniami.
W przypadku inwestycji w trakcie budowy pierwszym krokiem powinno być zażądanie od dewelopera przesłania prospektu informacyjnego, który na podstawie ustawy deweloperskiej, musi posiadać. W prospekcie znajdziemy ogólne informacje na temat inwestycji – określenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, terminy realizacji inwestycji, sytuację prawno-finansową dewelopera, jego doświadczenie oraz zrealizowane przedsięwzięcia. Taki prospekt powinien być udostępniony nieodpłatnie każdemu, kto tego zażąda. Jest to dobra baza, która pozwala na wybranie interesujących nas ofert.
W przypadku mieszkania, które jest dopiero w trakcie budowy, bardzo często pierwszą umową jaką zawrzemy z deweloperem jest tak zwana umowa rezerwacyjna. Jak sama nazwa wskazuje, ma ona za zadanie zarezerwować nam wybrany lokal na wczesnym etapie procesu inwestycyjnego.
Nie ma specjalnych wytycznych ani regulacji dotyczących tego typu umów, warto jednak zwrócić uwagę aby umowa ta bardzo precyzyjnie określała które mieszkanie podlega rezerwacji. Należy zadbać również, aby w przypadku, w którym umowa przenosząca własność nie dojdzie do skutku, deweloper zwrócił nam wpłaconą opłatę rezerwacyjną. Poza tym w takiej umowie warto uwzględnić cenę nieruchomości, termin realizacji prac budowlanych i przeniesienia własności oraz warunki odstąpienia – szczególnie w wypadku, w którym deweloper opóźnia się z wykonaniem prac. Jak już wcześniej wspomniałem, nie ma szczególnych regulacji odnośnie treści tej umowy – co stanowi ogromne pole do nadużyć. Taka umowa powinna być konsultowana ze specjalistą, który pomoże nam ominąć potencjalne pułapki zastawione przez nieuczciwego dewelopera.
Kolejnym etapem – w zależności od stanu zaawansowania inwestycji będzie umowa przedwstępna lub umowa deweloperska. Nazwy te często stosowane są zamiennie, co jest błędem. Jeśli nasz wybór padł na mieszkanie, którego budowa jest w trakcie realizacji będziemy mieli do czynienia z umową deweloperską. Taka umowa co do zasady – pod rygorem nieważności – powinna zostać zawarta przed notariuszem. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu jednorodzinnego lub mieszkania, a po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę. Nabywca natomiast jest zobowiązany wpłacić określoną cenę sprzedaży. Ustawa deweloperska szczegółowo określa treść umowy deweloperskiej. Oprócz takich informacji jak lokalizacja, metraż i szczegółowy opis mieszkania, cena i terminy jej zapłaty, informacje co do stanu prawnego gruntu, w szczególności aktywnych hipotek czy służebności, numer pozwolenia na budowę, czy termin realizacji inwestycji i przeniesienia własności lokalu, szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na takie kwestie jak standard wykończenia mieszkania, kary umowne za niedotrzymanie umowy, czy możliwość odstąpienia od niej.
Tak. Ważną kwestią jest rodzaj rachunku powierniczego, na który będziemy wpłacać wszelkie zaliczki czy nawet całą cenę sprzedaży. W dużym skrócie wyróżniamy dwa typu rachunków powierniczych – otwarte i zamknięte. Z rachunku otwartego bank wypłaca deweloperowi określone kwoty po realizacji kolejnych etapów budowy. Z zamkniętego rachunku pieniądze są wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości. Oczywiście z punktu widzenia klienta dużo korzystniejszy jest rachunek zamknięty, który w przypadku odstąpienia od umowy, pozwala znacznie szybciej odzyskać wpłacone już pieniądze.
Oprócz tego o czym już powiedzieliśmy warto zadbać, aby w księdze wieczystej nieruchomości na której realizowana jest budowa zamiesić odpowiedni wpis o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności, dotyczący konkretnego – wybranego przez nas mieszkania. Daje nam to pewność, że jest ono niejako przypisany do nas i nie może zostać sprzedane innemu nabywcy.
Tak naprawdę to o czym dotychczas powiedzieliśmy to dopiero wierzchołek góry lodowej. Umowa deweloperska jest niezwykle skomplikowaną konstrukcją, w którą nieuczciwy deweloper może umiejętnie wpleść niekorzystne dla nas postanowienia. Dlatego przy jej podpisywaniu nie powinniśmy polegać na własnym przeczuciu, zdaniu znajomych czy internetowych poradnikach. Najbezpieczniejszą opcją jest skonsultowanie jej treści ze specjalistą.
Inną sytuacją jest zakup już gotowego mieszkania. W takim wypadku możemy podpisać umowę przedwstępną, która ma za zadanie doprowadzić do podpisania umowy przenoszącej własność lokalu. Podstawy tej umowy zostały określone w kodeksie cywilnym, co dają pewną elastyczność w konstruowaniu jej postanowień, ale równocześnie może stanowić pole do nadużyć. W przypadku w którym deweloper odmawia przeniesienia własności mieszkania, możemy realizacji umowy przedwstępnej dochodzić nawet na drodze sądowej. Ważne jest, aby umowa przedwstępna zawierała wszystkie elementy przewidziane dla umowy przenoszącej własność. Obok takich zapisów jak określenie stron czy dokładny opis nieruchomości oraz wskazanie ceny nabycia, konieczne jest zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego. Co prawda umowa przedwstępna może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, nie będzie ona jednak podstawą do dochodzenia przeniesienia własności przed sądem.
Jeśli inwestycja została zakończona, posiada prawomocne pozwolenie na użytkowanie, to sprawa jest prosta, bo po prostu przenosimy własność na podstawie umowy sprzedaży. W takim wypadku notariusz zakłada dla nieruchomości nową księgę wieczystą, w której wpisani jesteśmy jako właściciele. Zwykle deweloperzy współpracują z jedną, wybraną kancelarią notarialną. Znacznie usprawnia to cały proces ponieważ notariusz zna sprawę i zazwyczaj ma przygotowane już odpowiednie wzory aktów notarialnych. Możemy jednak zażądać dokonania czynności przed innym, wybranym przez nas notariuszem.
Można sobie również wyobrazić wariant, w którym podpisujemy umowę rezerwującą lokal i w relatywnie krótkim czasie przystępujemy do finalizacji transakcji poprzez umowę przenoszącą własność. Taka sytuacja może mieć miejsce, kiedy na przykład proces budowlany został zakończony, ale inwestycja jest w trakcie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie. Jest to już formalność, bo oczywiście wchodzimy tu w obszar decyzji administracyjnych, ale nieruchomość jest wybudowana i można założyć, że deweloper dołożył wszelkich starań, aby stosowne pozwolenia i zgody otrzymać.
Ponad wszystko zachęcam do dobrego sprawdzenia dewelopera - jakie osoby stoją za inwestycją i jaka jest ich historia. Istotną kwestią jest to, czy deweloper posiłkuje się finansowaniem zewnętrznym, czy też realizuje inwestycję ze środków własnych. Warto poobserwować jak przebiegają już realizowane prace, jak również sprawdzić jak wyglądają inwestycje już zrealizowane. To wszystko da nam solidny fundament do oceny, czy zakup nieruchomości od konkretnej firmy będzie dla nas bezpieczny i czy radość z posiadania mieszkania nie zostanie przyprawiona problemami.
Na koniec pozostaje mi zaprosić wszystkich czytelników na Osiedle Parkowa w Rybniku. Zakończyliśmy proces budowlany, oczekujemy na decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Oferujemy mieszkania, podpisują umowy rezerwacyjne a do końca sierpnia będziemy przenosili własność poszczególnych lokali. Lokalizacja jak i sam obiekt są wyjątkowe, więc zapraszamy do odwiedzin.
Tagi: Osiedle Parkowa, Rafał Budny
Byłeś świadkiem wypadku? W Twojej okolicy dzieje sie coś ciekawego? Chcesz opublikować recenzję z imprezy kulturalnej? Wciel się w rolę reportera Rybnik.com.pl i napisz nam o tym!
Wyślij alert