Inwestycje mieszkaniowe w Katowicach: co się opłaca?

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania w Katowicach?

Chcąc kupić nowe mieszkanie w Katowicach, inwestor powinien dokładnie zbadać lokalny rynek nieruchomości pod kątem przewidywanej rentowności inwestycji oraz potencjalnego ryzyka. Opłacalność inwestycji zależy od prostej kalkulacji kosztu nabycia mieszkania w stosunku do dochodu generowanego z wynajmu. W przypadku Katowic warto zwrócić szczególną uwagę na specyfikę tamtejszego rynku nieruchomości.

Największe miasto Górnego Śląska charakteryzuje się wysoką podażą mieszkań z rynku wtórnego i umiarkowanym wzrostem liczby nowych mieszkań. Średnie ceny na rynku pierwotnym Katowic wynoszą około 9008 zł za metr kwadratowy, podczas gdy mieszkania "używane"; są dostępne nawet za mniej niż 6202 zł za metr kwadratowy. Ponadto katowicki rynek nieruchomości cechują stosunkowo niewielkie wahania cen, co świadczy o pewnym zrównoważeniu rynku.

Jak kształtują się ceny mieszkań w Katowicach?

Analizując poziom stawek za wynajem mieszkań w Katowicach, można zauważyć, że ceny najmu nie różnią się znacząco w porównaniu do stawek w innych większych miastach. Średnia cena wynajmu mieszkania w Katowicach wynosi około 2292 zł, natomiast wynajem podobnego mieszkania w Krakowie kosztuje około 2855 zł. Można zatem wywnioskować, że w porównaniu z Katowicami zakup mieszkania w Krakowie będzie dużo bardziej kosztowny.

W rzeczywistości koszt zakupu mieszkania w Krakowie jest o około 40% wyższy. Przyjmując, że średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w Krakowie wynosi 12173 zł, można stwierdzić, że Katowice są atrakcyjną lokalizacją do inwestowania w mieszkania pod wynajem i nie tylko. Niemniej jednak inwestycja w tej części kraju nie jest pozbawiona ryzyka i nie stanowi gwarancji pewnego zysku. Istnieją zagrożenia, takie jak utrzymanie ciągłości wynajmu. Rynek najmu w miastach takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław jest dużo pewniejszy ze względu na studentów. Przykładowo, według danych GUS, w Krakowie studiuje około 129,2 tysięcy osób.

Czy warto inwestować na rynku mieszkaniowym w Katowicach?

Analizując mapę inwestycji mieszkaniowych Katowic pod względem cen nieruchomości i stawek za wynajem, można zauważyć, że rentowność najmu jest zróżnicowana w różnych częściach miasta. W zależności od lokalizacji poziom rentowności w Katowicach wynosi od 5 do prawie 7%.

Przykładowo, rentowność dla dwupokojowych mieszkań w centrum miasta szacuje się na poziomie 6,4% przy założeniu wynajmu na okres 10 miesięcy w ciągu roku. W kosztach właściciela uwzględnia się podatek dochodowy w wysokości 8,5%, ubezpieczenie oraz inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Jednocześnie wynajem dwupokojowego mieszkania w centrum Katowic wynosi około 2300-2600 zł, co jest porównywalne do kosztów w tańszych dzielnicach Krakowa.

Warto również podkreślić, że centralna część Katowic intensywnie się rozwija, co może prowadzić do wzrostu cen nieruchomości w niedalekiej przyszłość. Inne obszary, które ze względu na poziom rentowności mogą zainteresować inwestorów, to Dąb (6,3%), Kostuchna (6,1%) oraz Nikiszowiec (5,8%), gdzie ceny mieszkań, pomimo zabytkowego charakteru dzielnic, utrzymują się na bardzo niskim poziomie. Niższą rentowność, na poziomie 4-5%, można z kolei zaobserwować w przypadku osiedli z tzw. "wielkiej płyty", które są mniej popularne wśród najemców.